Строительство частного дома: что нужно сделать на подготовительном этапе

Решение о строительстве собственного дома — ответственный шаг. Чтобы процесс прошел гладко и вызывал только приятные эмоции, нужно как следует к нему подготовиться. Рассмотрим шесть шагов, с которых стоит начать возведение коттеджа.

Первое, с чего нужно начать, — получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится информация о допустимых параметрах застройки. Например, точные границы и площадь территории, необходимые отступы от окраин территории, допустимые размеры дома и этажность. 

Чтобы оформить градостроительный план, нужно подать заявление в органы местной власти и приложить следующие справки:

• технический или кадастровый паспорт на строение на участке; 
• документы, которые подтверждают права на землю;
• кадастровая выписка с координатами границ участка;
• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
• выписка о сохранении объектов культурного наследия. Нужна, если участок расположен на такой территории.

Подать заявление также можно на Госуслугах или в МФЦ. Срок получения ГПЗУ — до 30 дней. Документ выдается бесплатно.

Следующий этап — проведение геологических и геодезических исследований на участке. Данные работы нужны, чтобы:

• определить точный тип грунта и его свойства на глубине предполагаемого заложения фундамента;
• замерить уровень грунтовых вод, глубину их залегания;
• выявить возможные просадки грунта под весом дома;
• сделать подробную топографическую съемку участка с указанием перепадов высот. 

На проведение геологических и геодезических обследований специалистам нужно около двух недель. Результат поможет правильно спроектировать несущие конструкции, тип и глубину заложения фундамента, а также оптимально расположить дом на рельефе участка.

Если пропустить этот шаг, увеличится риск столкнуться с серьезными неприятностями в процессе строительства или по его завершении. Например, из-за неточных расчетов происходит просадка или выпучивание грунта, что ведет к разрушению фундамента и несущих конструкций. В этом случае придется укреплять основание дома или разбирать возведенную постройку, что потребует дополнительных затрат.

После получения ГПЗУ и результатов исследований приступайте к выбору проекта. Полноценный проект включает в себя чертежи, схемы, описания и другую необходимую техническую информацию о конструкциях, материалах, инженерных системах и дизайнерских решениях для дома. Это своего рода инструкция для строителей, которая помогает возвести здание в соответствии с замыслом и требованиями заказчика.

Для удобства выбор проекта делят на несколько этапов:

• сначала определяют этажность дома исходя из площади участка;
• составляют список помещений с учетом количества проживающих;
• рассчитывают общую площадь дома, ориентируясь на нормы в ГПЗУ;
• определяют стиль и архитектурный облик. 

Лучший вариант — выбрать типовой проект и заказать его адаптацию под конкретные условия участка, что поможет скорректировать тип и глубину фундамента, а также привязать дом к рельефу участка с учетом перепадов.

На выбор типового проекта уходит примерно две недели. Если требуется адаптация и доработка, — еще 1,5–2 месяца. 

Еще один важный этап подготовки к строительству дома — подача уведомления в местные органы власти. Эта процедура нужна, чтобы избежать проблем с оформлением прав собственности на построенный объект. К тому же, с 2018 года процесс упростили: теперь достаточно направить уведомление в администрацию города или поселения, а не получать разрешение на строительство. Если в течение семи дней вам не пришел отказ, приступайте к следующему этапу.

Документы, которые нужны для уведомления:

• выписка из ЕГРН о правах на землю;
• схема планировки земельного участка (СПОЗУ);
• градостроительный план участка (в некоторых регионах).

Кроме того, на этом этапе нужно получить технические условия на подключение объекта к инженерным коммуникациям: электричеству, газу, водоснабжению, канализации. Чаще их выдают профильные организации — местный водоканал, газовые и электроснабжающие организации, чьи сети ближе расположены к участку.

Если документы готовы заранее, процесс займет не больше двух недель.

Чтобы не ошибиться в застройщике, придерживайтесь следующих рекомендаций:

Изучите сайт компании. Проанализируйте портфолио, отзывы, фото объектов. Убедитесь, что есть снимки всех этапов работ.

Посетите офис компании и объекты строительства. Оцените работу компании вживую. Поговорите с менеджерами и рабочими — проверьте, настроены ли они на конструктивный диалог и совместную работу.

Уточните наличие узконаправленных специалистов. В штате должны быть собственный прораб и закупщик материалов. Это говорит о серьезном походе к работе со стороны компании.

Обсудите детали договора и сметы. Настаивайте на прозрачных и понятных условиях сотрудничества. Четкий договор — это безопасность ваших вложений.

Выясните сроки гарантийных обязательств. Надежная компания предоставит гарантию на 10 лет, что подтверждает их уверенность в качестве.

Не спешите с выбором. Отведите на поиск подрядчика минимум две недели — так вы точно не ошибетесь.

Последний этап перед стартом строительства — подготовка территории. Вот основные моменты, на которые нужно обратить внимание:

• обеспечьте удобные подъездные пути для строительной техники и автотранспорта. При необходимости проложите временные дороги.

• организуйте бытовые условия для рабочих — туалет, помещение для приема пищи и отдыха, например, мобильный вагончик.
• позаботьтесь о подводе электроэнергии к участку. Это займет примерно три месяца. На первое время договоритесь с соседями.
• обеспечьте временный доступ к воде — проложите шланг от колодца или пробурите скважину.
• огородите территорию строительной площадки, чтобы обезопасить прохожих. 

На подготовку участка уходит 1–1,5 месяца. Лучше заняться этими вопросами заранее, до приезда строительной бригады. Это позволит сразу приступить к возведению дома без задержек.

При строительстве дома важно соблюдать правильную последовательность действий. Каждый следующий шаг зависит от предыдущего. Если все делать быстро, подготовка займет около трех месяцев. Чтобы ускорить процесс, объединяйте несколько этапов. Например, исследовать грунт и оформлять документацию можно одновременно.

Ответственное отношение и скрупулезность на подготовительном этапе окупятся сполна: строительство дома пройдет без лишней суеты и затрат.