Перед тем, как приступить к строительству капитального сооружения на загородном участке, нужно собрать определенный пакет документов — получить в соответствующих инстанциях или убедиться в их наличии. Эти документы должны подтверждать законность процесса возведения постройки, а также содержать необходимые данные для проектировщиков и строителей. Начало стройки без соответствующего документального сопровождения может привести к переделкам, повторному проектированию, штрафам за нарушения и даже сносу строения.
Подтверждение права собственности на участок
С 2017 года правоустанавливающим документом на собственность служит выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Она заменила выдававшийся ранее кадастровый паспорт.
Выписка из ЕГРН на объект недвижимости содержит его описание: вид, назначение, разрешенное использование, кадастровый номер и адрес.
Также в выписке указываются характеристики участка, имеющие значение для будущей стройки:
- Размеры и координаты объекта с точными границами;
- План, схема или чертеж, если они внесены в реестр;
- Кадастровые номера смежных земельных участков с адресами правообладателей;
- Сведения о земельном споре в случае проблемных границ;
- Информация о нахождении объекта на территории особых зон.
С юридической точки зрения выписка из ЕГРН является базой для оформления подтверждающих документов на новую постройку. Выписку из ЕГРН можно получить в непосредственно Росреестре или через МФЦ. Обязательно нужно обновить документ в случае смены юридического адреса или фамилии собственника.
Градостроительный план земельного участка
ГПЗУ представляет собой описание участка с точки зрения возможностей строительства на нем в соответствии с требованиями земельного законодательства и использования территорий. Документ состоит из графической и информационной частей. На схеме обозначаются границы территорий, доступных для застройки, а в пояснении указываются возможные ограничения.
Важные сведениями, которые проектировщики получают из ГПЗУ:
- Сведения об инженерных коммуникациях и возможности подключения к ним;
- Информация о красных линиях дорог, ЛЭП и обязательных отступах от них и от границ участка;
- Допустимые параметры сооружения, такие как площадь и этажность;
- Ограничения, налагаемые расположением участка в природоохранных зонах или вблизи объектов культурного наследия;
- Требования к благоустройству территории.
ГПЗУ необходим для получения разрешения на строительство на участках ИЖС. Также ГПЗУ позволяет определить местоположение будущего строения без риска нарушений и возможного сноса.
Получить ГПЗУ можно в органе местного самоуправления лично, а также через МФЦ или портал Госуслуг. Срок подготовки документа — до 14 дней, срок действия — 3 года. На земли ТСН действие ГПЗУ не распространяется, но аналогичные ограничительные документы могут существовать в администрации конкретного товарищества.
Результат геодезической съемки
Геодезическая съемка позволяет получить топографический план участка. Помимо границ и координат в горизонтальном измерении, геодезия дает представление о:
- Рельефе местности;
- Уклоне поверхности;
- Расположении растительности;
- Местонахождение водоемов и колодцев;
- Линиях надземных и подземных коммуникаций;
- Солнечной освещенности.
Топографический план нужен для выбора места строительства с учетом рельефа поверхности. С его помощью можно понять, нужно ли предварительно проводить земляные работы для выравнивания, определить разницу в высоте опор для свайного фундамента и направление стоков при обустройстве дренажа и отмостки. Также на основе геодезии производится зонирование приусадебного участка и создание ландшафтного дизайна.
Геодезическую съемку осуществляют компании, располагающие соответствующими специалистами и оборудованием. Сканеры, нивелиры и тахеометры с лазерным измерительным оснащением и GPS-системой создают топографические планы с высокой детализацией и точностью координат. Стоимость услуг зависит от объёмов работ и начинается в среднем от 15 000 рублей.
Отчет по итогам геологических изысканий
Результат инженерно-геологических изысканий оформляется в виде схемы геологического разреза на месте будущего строительства и описания свойств грунтов. ИГИ предоставляют информацию об особенностях строения грунтов в границах участка:
- Типах грунтов;
- Порядке и толщине слоев их залегания;
- Физико-механических и химических характеристиках пород;
- Уровне грунтовых вод;
- Глубине промерзания почвы;
- Наличии техногенных процессов, способных нарушить структуру грунтов.
Проектировщики и строители нуждаются в результатах ИГИ для определения несущей способности грунта при выборе типа основания и расчёте нагрузок, глубины заложения фундамента и количества стройматериалов. Без знания характеристик грунта есть риск аварийной просадки и сокращения сроков службы сооружения, или, напротив, излишних затрат на обустройство избыточно прочного основания. Важны и показатели обводненности для предотвращения подтоплений.
Изыскания проводятся специализированными организациями путем бурения скважин и исследования взятых образцов грунта в полевых и лабораторных условиях. Стоимость работ зависит от глубины и количества скважин и составляет от 1500-2000 рублей за погонный метр бурения.
Технические условия
Техусловия на присоединение объектов капитального строительства к инженерно- техническим сетям определяются в соответствии с Правилами, утверждаемыми Правительством РФ. Они устанавливают порядок подключения и использования электроэнергии, газоснабжения, отопления, водоснабжения и водоотведения. В ТУ содержится информация о расположении и количестве точек присоединения, сроках и расценках на подключение.
ТУ необходимы для заключения договора о технологическом присоединении и расчетах инженерного обеспечения в ходе архитектурно-строительного проектирования. Получить ТУ можно в профильных подрядных организациях.
Наличие готовых действующих документов до начала строительства сэкономит время на проектирование и производство работ. Перечень не является исчерпывающим, набор необходимых документов зависит от возможных изменений в законодательстве и требований местных органов управления.
