СНТ: что нужно знать при покупке участка

Время на прочтение: 5 минут(ы)

Навигация по странице

Что за объединение скрывается за аббревиатурой СНТ, чем оно отличается от других форм собственности, какие возможности предоставляет членство в нем, какие изменения вступили силу в 2025 году — тема этого материала.

Базовыми документами, регулирующими образование и использование земельных участков гражданами в личных нуждах, являются Земельный кодекс, в частности статья 23, и Федеральный закон № 217-ФЗ от 29 июля 2017 года. Последние актуальные изменения в эти уложения вступили в силу 1 марта 2025 года на основании Федерального закона № 307-ФЗ от 08.08.2024 года:

• СНТ — садовое некоммерческое товарищество — представляет собой объединение владельцев земельных участков для совместной организации их использования; 
• Деятельность СНТ регламентируется Уставом, создаваемым на основании федеральных и местных законов;
• Участие в СНТ добровольное, собственник надела должен лично заявить о своем желании вступить в объединение;
• На землях СНТ, помимо выращивания фруктов, ягод и овощей, разрешено возводить жилые и хозяйственные постройки.

Дачный участок не обязательно включается в СНТ, в РФ существует еще несколько форм владения землей в зависимости от расположения и целей использования.

• СНТ как садовое некоммерческое товарищество призвано помогать его участникам организовать электро- и водоснабжение, охрану, вывоз мусора, благоустройство территории и другие мероприятия, которые удобнее проводить сообща, чем каждому владению в отдельности. Помимо садоводства, собственникам участков разрешено строительство капитальных жилых домов и хозяйственных построек;
• ОНТ — огородническое некоммерческое товарищество — объединяет участки, предназначенные для выращивания сельхозпродукции, и в структурном и юридическом плане похоже на СНТ. 

Основное отличие, действующее с 01.03.2025 года: на землях для огородничества нельзя размещать капитальные жилые строения, допускается только возведение вспомогательных построек — теплиц, навесов, сараев. 

• ДНП — дачные некоммерческие партнерства. Не образуются после 2019 года, но если были созданы ранее, еще могут существовать в этой форме, как в поселках, так и на сельскохозяйственных землях. Их основным отличием было обязательное наличие домика, а сад или грядки — по желанию.
• ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Выделяются для выращивания сельскохозяйственных культур и скотоводства — то есть это скорее ферма, чем дача. Если земля ЛПХ находится в населённом пункте, на ней можно построить дом для жилья.
• ИЖС — участки для индивидуального жилищного строительства. В границах населенного пункта. Основное использование такой земли — постройка частного дома, максимум трехэтажного. 

Строить на участке СНТ возможно, но не обязательно. Жилые дома, бани, гаражи, хозблоки, беседки и навесы — владелец вправе возвести любую из этих построек или несколько. При строительстве необходимо соблюдать технологические нормативы, правила застройки, пожарные, санитарные и экологические требования.

С марта 2025 года обязательна регистрация всех этих объектов в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), как устанавливаемые вновь, так и построенные ранее.

До 2031 года эта процедура проводится по упрощённой схеме, так называемой «дачной амнистии». Документы на регистрацию можно подать через МФЦ или портал Госуслуг, без посещения Росреестра.

Существует ряд ограничений при застройке и эксплуатации строений на участках СНТ:

• Площадь застройки не превышает 30% участка; 
• Постройки возвышаются не более чем на 20 м;
• Хозяйственные и жилые постройки не используются для коммерческой деятельности;
• Дом располагается не ближе 5 метров от улицы или проезда;
• Постройки отстоят от границы участка на 1 метр или более.

В некоторых СНТ регламентируется также высота забора между соседями и светопроницаемость ограждения, чтобы не затенять территорию для возделывания участка.

СНТ — коллективное сообщество, поэтому управляется по коллегиальному принципу. Основополагающие решения принимаются на общем собрании, а для повседневного их воплощения в жизнь выбирается правление. Учредителями сообщества могут быть от 7 и более человек. 

• Коллективное собрание дает право любому из членов товарищества принимать участие в обсуждении и принятии решения по вопросам деятельности СНТ. Членами СНТ становятся только физические лица. 
• Правление избирается на общем собрании из членов СНТ сроком на 5 лет. Число членов правления не менее 3-х человек, но не более 5% от всего списка владельцев.
• Председатель, выбранный на собрании большинством (не менее двух третей) голосов, возглавляет СНТ и является его представителем в органах государственной власти. Он рассматривает заявления членов, следит за состоянием территории и имущества СНТ, заключает сделки с подрядными организациями и поставщиками ресурсов.

• Ежегодно на общем собрании утверждается сумма взносов и бюджет и принимается отчет об исполнении предыдущего.
• Устав СНТ — основной документ, на который опирается управление товариществом. Устав утверждается на коллективном собрании и определяет порядок выборов правления и председателя, форму и частоту проведения собраний, правила ведения хозяйства в СНТ и ответственность за их выполнение.

Земли СНТ включают в себя, помимо участков отдельных собственников, территории общего назначения, которые выделяются решением собрания. СНТ не имеет коммерческой цели, то есть не получает прибыль от деятельности. Собственники наделов выращивают продукцию для личных нужд. 

Для содержания территории СНТ в порядке и обеспечения необходимыми ресурсами члены сообщества уплачивают взносы, размер которых определяется самими участниками на общем собрании. При неуплате взносов более 2 месяцев собственник может быть исключен из членства в товариществе. Собранные взносы направляются на оплату:

• Ресурсов: электроэнергии и водоснабжения;
• Вывоза мусора;
• Обеспечения охраны и пожарной безопасности;
• Благоустройства общей территории и содержания общего имущества;
• Государственных налогов и сборов;
• Трудовых договоров работников СНТ;
• Проведения собраний, аудита;
• Кадастровых работ.

СНТ как организация обладает правом представлять и защищать интересы своих участников в различных инстанциях. Наряду с этим, товарищество обязано:

• Своевременно уплачивать налоги и подавать отчетные документы;
• Соблюдать правила землепользования, санитарные и экологические нормы.

Порядок соблюдения обязательных законодательных регламентов прописан в Уставе СНТ. При нарушении членом СНТ этих правил могут последовать определённые санкции:

• Вынесения предупреждения;
• Штраф;
• Расторжение договора на использование общего имущества СНТ;
• Исключение из товарищества. 

Одно из нововведений во вступившем в силу в марте 2025 года законе обязывает владельцев земли использовать её по назначению, не оставлять неосвоенной. В течение трех лет с даты начала действия закона или с момента покупки участка земля должна быть разработана под садоводство или строительство. 

Признаки неосвоенных сельскохозяйственных земель — сорняки на как минимум половине участка или занимающие его пятую часть не относящиеся к возделыванию предметы. В качестве мер ответственности применяются штрафы от 20000 до 50000 рублей, предписание об устранении нарушений, а после неисполнения в срок предписаний возможно изъятие участка.

При смене собственника участка соответствующие изменения должны быть зафиксированы в документации СНТ: бывший владелец выходит из состава, а новый вступает в членство. Для прекращения членства в СНТ необходимо подать заявление в правление, лично или почтой. Основанием для просьбы о выходе из СНТ является прекращение права собственности. 

Соответственно, новый собственник в связи с наступлением такого права пишет заявление о вступлении в СНТ. Решение по заявлениям принимается на собрании.

• Участок на охраняемой территории, совместный фонд для подвода ресурсов и благоустройства;
• Возможность постройки дома;
• Стоимость участка ниже, чем аналогичного по площади ЛПХ или ИЖС. 

При этом нельзя не сказать и о возможных затруднениях:

• Коллективное управление не всегда самое эффективное, зависит от активности членов и правления. В некоторых СНТ возможны разногласия между владельцами участков, приводящие к затягиванию решения спорных ситуаций, перебои с водоснабжением, электричеством, уборкой территории.
• С юридической точки зрения существуют сложности с оформлением прописки и регистрации дома через порядок признания жилым нежилого объекта.

Начиная с 01.03.2025 года, земельный участок нельзя купить или продать, если не определены точные кадастровые границы — без них сделку нельзя оформить.

Межевание включает геодезическую съемку кадастровым инженером, составление межевого плана, согласование его с владельцами граничащих участков и утверждение в Росреестре.

Для проведения межевания заключается договор между владельцем участка или его представителем и кадастровым инженером либо организацией, где он работает. Кадастровый инженер должен состоять в профильной СРО, сведения об этом можно проверить в реестре кадастровых инженеров. 

Для заключения договора собственником или его доверенным лицом предоставляются:

• Паспорт или нотариально заверенная доверенность;
• Документы, удостоверяющий право собственности;
• Кадастровый паспорт территории и кадастровая выписка на участок;
• Кадастровые паспорта на строения или справку об их отсутствии;
• Заявление в свободной форме. 

Сроки и стоимость межевания зависят от конкретной местности. Дополнительное время может занять согласование. Помимо купли-продажи, межевание может понадобиться при:

• Разделе или объединении участков;
• Оформлении завещания или дарения;
• Уточнении спорных границ;
• Восстановлении не указанных на генеральном плане границ;
• Проектировании построек на участке.