Можно ли законно построить два дома на одном участке? Что нужно сделать, чтобы узаконить «двудомие»? И как продать дома на одном земельном наделе по отдельности? Узнайте, что говорит об этом законодательство.
Кому и зачем нужен второй дом на участке
Причины для возведения еще одного жилого дома на своей территории могут самыми разными:
- Родители хотят обеспечить жилплощадью подрастающих детей;
- Большая семья нуждается в дополнительном жилом пространстве;
- Пока возводят новый дом, жильцы обитают в старом или временном жилье и планируют его снести после заселения в новостройку.
При каких условиях можно строить второй дом на участке
Согласно общероссийским законам, запретов на строительство любого количества домов на одном земельном участке нет, будь это земля под ИЖС, садоводство или частное подсобное хозяйство. Главное — чтобы на этом участке в принципе был разрешен такой вид использования земли. Одновременно владелец территории должен позаботиться о соблюдении еще ряда условий:
- Соответствие нормам и правилам землепользования;
- Соответствие застройки участка градостроительному плану;
- Соответствие нормам СанПиНа;
- Следование правилам пожарной безопасности;
- Соблюдение прав владельцев соседних участков и домов.
Регионы РФ и даже отдельные населённые пункты имеют право устанавливать собственные ограничения, которые не противоречат федеральным нормам. А это значит, что даже в маленьком провинциальном городке, деревне или селе могут действовать собственные правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
С местными ПЗЗ необходимо ознакомиться еще на стадии принятия решения о строительстве. В противном случае — велик риск, что постройка будет признана незаконной, и ее придется сносить за собственный счёт. Двойная финансовая потеря неизбежна.
Одной из самых серьезных причин для отказа в разрешении на строительство является превышение нормы по плотности застройки. В администрации населенного пункта должен быть документ, в котором максимальный разрешенный процент плотности указан. Нехитрые расчеты подскажут, получится ли вписать на конкретном участке еще одно жилое здание, какой площади и высотности оно может быть и в каком конкретно месте участка можно закладывать фундамент.
Местные нормы могут основываться на условиях, описанных в статье 38 Градостроительного кодекса РФ, а могут их дополнять. И несоблюдение этих правил может стать препятствием для регистрации готового объекта в Росреестре.
Когда можно начинать строительство
Допустим, по всем градостроительным нормам второй дом «проходит». Собственнику земли уже пора копать котлован и пригонять цистерну цемента? Оказывается, нет.
Предварительно необходимо уведомить комитет по градостроительству населённого пункта или другой орган, уполномоченный решать данные вопросы, о планируемых работах. Документ должен содержать данные о собственно земельном участке, объекте, который планируется построить, с указанием его площади и высотности и этажности, информацию о застройщике. В нем также должен быть план-схема с изображением границ надела, имеющихся объектах и самого дома, который планируется возвести. Уведомление можно отправить на интернет-портале «Госуслуги», почтой или в ближайшем МФЦ.
В случае, если у земельного участка несколько собственников, которые хотят иметь отдельные дома, им необходимо сначала в письменной форме договориться между собой о порядке пользования общей землёй. В соглашении должно быть предусмотрено и условие о строительстве отдельных домов.
Второй дом построен, что дальше
По окончании строительства нужно поставить второй жилой дом на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности. Для этого следует подать еще одно уведомление в соответствующий орган населённого пункта. Почтовый адрес новостройки будет таким же, как и у основного дома, но с добавлением к номеру литеры. Теперь можно собирать документы для регистрации права собственности в Росреестре:
- паспорт и СНИЛС владельца;
- документы о праве на земельный участок (свидетельство о регистрации права или выписка из единого госреестра регистрации прав на недвижимость, договор купли-продажи, договор дарения, кадастровый паспорт и другие);
- технический план дома, составленный инженером БТИ;
- проектная документация на дом (если есть);
- документ об уплате госпошлины.
Что делать, если два дома на одном участке уже существуют
Бывает, что участок сразу приобретается с двумя домами, которые не оформлены подобающим образом. Чтобы узаконить оба строения, придётся разделить участок на два — каждый с одним из домов. Для этого заказывают процедуру межевания, снимают с кадастрового учёта один большой участок и ставят два вновь образованных.
Правда, не каждый участок возможно таким образом разделить. В населенном пункте могут существовать собственные нормы площади земельных наделов. И если минимально допустимая величина участка окажется меньше фактической половины, разделить его по закону не удастся. В таком случае можно оформить одно из зданий в качестве хозяйственной постройки, например, как летнюю кухню или домик, а второе будет числиться жилым помещением.
Этот вариант годится и для земель индивидуального жилого строительства: законодательство разрешает только один жилой дом на одном участке ИЖС. Но что делать, если семье очень нужна вторая крыша? Дом может быть оформлен как вспомогательная постройка без собственного адреса.
К слову, если участки из-за нехватки площади не удаётся разделить еще до строительства, то хорошим выходом может стать строительство дома «на две семьи» — с двумя независимыми выходами и одной общей стеной. При этом порядок пользования общим участком всё равно придется определять.
Как продать один из двух домов на едином участке
Как правило, покупатели отказываются от идеи приобретать дом на общей с кем-то земле. Это чревато возникновением конфликтов, принудительным определением права пользования и судами. Поэтому продавцы вынуждены глобально снижать стоимость, чтобы предложение стало действительно выгодным. Однако межевание участков и оформление двух вместо одного решит вопрос дешевле, хотя и займёт некоторое время.
