Как проверить дом перед покупкой: советы профи 

Время на прочтение: 6 минут(ы)

Купить готовый дом, обустроить все по-своему, ну, может быть, подремонтировать что-то по-быстрому, и зажить в свое удовольствие — простая формула в голове горожанина, готового вложиться в загородную недвижимость. 

Но как быть уверенным в своем выборе, когда в интернете то и дело попадаются на глаза истории «вляпавшихся» в неочевидные проблемы таких же искателей спокойной загородной жизни? Люди пишут: 

«Два месяца искали дом. Выбрали не так давно построенный каркасник. Продавцы сказали, что уезжают в другой регион, срочно нужны деньги. Оформили сделку, въехали. Месяц жили и радовались, привыкали к новому быту. Купили новый чайник электрический, большой, помощнее, чтобы утром всем на веранде с чаем расположиться за завтраком. И началось: чайник закипает — выбивает пробки, электричество вырубается во всем доме. 

Вызвали электрика: часть проводки была просто скручена синей изолентой без распределительных коробок. Пришлось все менять. Торопились успеть к зиме, чтобы обогреватели можно было подключить, на всякий случай. А оказалось, что стены утеплены стекловатой, которая слежалась и тепло вообще не держала. Весь фасад пришлось вскрывать и переделывать. На ремонт в итоге потратили ещё столько же, сколько на покупку».

Чтобы не стать героем подобной истории, стоит знать, куда обязательно нужно заглянуть при осмотре готового дома. Вот комментарии профессиональных строителей, не понаслышке знающих, где чаще всего прячутся сюрпризы.

Практически невозможно оценить состояние несущих конструкций, если дом снаружи обшит сайдингом или термопанелями, а изнутри закрыт гипсокартоном. Порой этим пользуются перекупщики, которые приобретают аварийное жилье, за несколько месяцев делают «евроремонт» из недорогих материалов и выставляют на продажу — со свежей косметикой.

Конечно, заботливые хозяева могли сделать и качественный ремонт «не для галочки», но иногда за красивым фасадом скрываются неприглядные подробности:

• В деревянных домах — пропитанные влагой, непросыхающие доски и бревна, сгнившие части каркаса, превратившиеся в труху;
• В каменных и кирпичных зданиях — трещины в стенах, крошащиеся газобетон или раствор в кирпичной кладке, плесень и грибок. 

Чаще всего подобные неприятности происходят от избытка влаги при неграмотной или изношенной гидроизоляции. Поскольку целиком демонтировать отделку при осмотре невозможно, не стесняйтесь использовать те немногие пути, которые остаются:

• Высматривать неявные признаки — потеки, влажные пятна, отслаивающуюся штукатурку, «набухшие», выпирающие элементы отделки, мебель и декор «для маскировки»;
• Если есть панели, которые можно снять и вернуть обратно, например, на саморезах — попросите сделать это;
• Можно взять в аренду эндоскоп на гибком зонде для осмотра труднодоступных мест или георадар для обнаружения пустот в стенах, либо пригласить специалистов с этими инструментами.

Старые дома на ленточном фундаменте часто делали без гидроизоляции, либо использовали для защиты от грунтовых вод рубероид, который за пару десятков лет в промерзающем грунте теряет целостность. И хотя здание было построено грамотно, с любовью и для себя, со временем подвал начинает подтопляться — в весенние паводки или осенние дожди, а то и круглый год. 

Бывает, что подвох кроется как раз в том, что дом строили «на совесть»: качественная отделка (плотно пригнанные панели, ламинат или толстый слой штукатурки) сдерживают явное выступление влаги, а в доме накапливается сырость, провоцируя образование плесени и «промозглость» в помещениях.

Если в доме есть подвал, и в момент осмотра подтопления нет, не ограничивайтесь этим впечатлением. Возможно, вы попали в «сухой» сезон или влажность внутри. 

• Обязательно проверьте наличие вентиляции в подвале;
• Используйте контактный влагомер, причем не только в подвале, но и в жилых помещениях.

Кстати, многие современные домовладельцы справедливо считают: нет подвала — нет проблем с подтоплением, и возводят дома на сваях. 

Добраться до крыши при осмотре — самое сложное. Но если у дома есть чердак, туда нужно залезть обязательно. Что вы можете увидеть на чердаке?

• Потеки и пятна на изоляционных пленках изнутри кровельного покрытия, или под ногами, на чердачном перекрытии. Такие следы протечек — «красный флаг» для покупки, если вы не хотите вложиться в ремонт крыши;
• Отсутствие изоляционной пленки, либо капли конденсата на ней, незагерметизированные стыки полотен. Все это признаки неправильного монтажа гидро- и ветрозащиты — значит, через крышу уходит тепло, но под ней копится влажность, вредная и для стропил, и для утеплителя. Чтобы убедиться в приемлемом уровне влажности, используйте влагомер, даже если внешне все в порядке;
• Цвет стропил. Если конструкция покрашена ярким составом — хороший знак, такой цвет у современных защитных пропиток против огня, влаги и насекомых. Если дерево темное, это может говорить о насыщенности древесины влагой. В таком случае смотрим внимательнее: возможно, в местах стыков дерево прогнило, труха и плесень однозначный сигнал для отказа от покупки;
• Ходы насекомых на стропилах. Изъеденная жуками конструкция явно потеряла в прочности и может быть аварийной.

Во всем, что касается крыши, помните: локальное исправление износа и ошибок монтажа, как правило, малоэффективно и спасает лишь на время, чаще приходится демонтировать обшивку, а то и стропила, и перекрывать все заново.

Щелкнуть выключателем и проверить, идёт ли вода из крана при серьезном осмотре недостаточно. Рекомендуем взять с собой чек-лист и отмечать результаты ваших наблюдений:

Попросите включить одновременно максимум электроприборов. Мы уже упоминали, что выбить пробки может один чайник. А что будет, если включить одновременно посудомойку и стиралку? Иногда неграмотная разводка на щитке не дает включить все, что нужно, даже при достаточной мощности.

Убедитесь, что в щитке отмечено, как распределены зоны нагрузки по автоматам. Обратите внимание, не мигает ли свет, нет ли характерного шипения готовых «коротнуть» контактов, не видно ли оголенных проводов.  

Тщательно осмотрите коммуникации на всем протяжении, проведите рукой по трубам — не сочится ли где-то вода. Иногда незамеченные микропротечки создают опасность для всей конструкции, подтачивая ее постепенно. Проверьте показания манометров: пониженное давление указывает на протечки, воздушные пробки или неисправный насос. Если в доме тёплый пол, равномерность прогрева можно проверить тепловизором.

Первый критерий оценки правильной работы септика — запах. Если в доме пахнет канализацией или вода из крана имеет запах сероводорода, проблемы явные. Также стоит посмотреть, легко ли отходы уходят в очистную систему. Уточните, как налажена регулярная очистка септика, есть ли контакт с соответствующими службами.

Наличие в помещениях плесени, конденсата на окнах, а также спертый или тяжелый воздух — главные признаки того, что в доме нарушен воздухообмен.

Если в доме естественная вентиляция, нужно убедиться в достаточном притоке воздуха: поднести к вентиляционному отверстию салфетку или включенную зажигалку. Тяги должно хватать, чтобы поколебать пламя или тонкий лист бумаги.

В принудительной системе воздухообмена проверяют работу вентиляторов и чистоту фильтров.

Установленные кондиционеры лучше обследовать, когда они работают не менее получаса: тогда видно, куда и как отводится конденсат, не засорился ли дренаж. В случае, если фреон вытек, температура не будет корректироваться. Проходящая через стену дренажная трубка иногда засоряется, и конденсат начинает капать внутрь комнаты — для ремонта в такой ситуации, возможно, придется разбирать стену.

Бывает, что дом страдает не от огрехов при постройке, плохого ухода или старости, а от происходящих в грунте процессов, не зависящих от хозяев.

Строительство и промышленные разработки сейчас идут активно и повсеместно, и косвенным образом влияют даже на далеко стоящие здания. Например, масштабная выемка грунта при добыче в карьере или рытье котлована на стройке может спровоцировать подвижки целых пластов или изменение уровня грунтовых вод. В итоге находящийся за километры дома оказываются стоящими «на пустоте» или с размытыми подземным потоком фундаментами.

Коварство этих явлений в том, что изменения могут происходить медленно и незаметно даже для хозяев. Конечно, когда заклинивает окна и двери, идут трещины по штукатурке и расходятся соединения труб коммуникаций, неблагополучие в конструкции легко заметить, но не всегда симптомы аварийной осадки настолько явные.

Как выяснить, не страдает ли дом от неравномерной осадки?

• Замерить горизонтальность положения цоколя строительным уровнем: перепад не должен составлять более 5 см на 10 метров;
• Внимательно осмотреть отмостку — если она потрескалась и отошла от стен, это может быть признаком движения грунта;
• Расспросить хозяев и соседей о том, не было ли в этом районе больших строек или осушения болот за последние годы.

Обратите внимание на сочетание свежей отделки и старых конструкций. Насторожить должны новые обои, сайдинг или гипсокартон в доме с изношенной кровлей, старыми окнами или фундаментом. Если продавец отказывается показать скрытые участки стен, чердак или подвал, это повод провести более тщательную проверку.

---

Да, частично. Для этого используют влагомер, тепловизор, эндоскоп и строительный уровень. Эти приборы помогают выявить повышенную влажность, пустоты в стенах, утечки тепла и признаки неравномерной осадки без демонтажа отделочных материалов.

---

Фотографии показывают внешний вид, но не позволяют оценить состояние фундамента, кровли, инженерных систем и скрытых конструкций. Большинство дорогостоящих дефектов становится заметно только при осмотре на месте.

---

Да, особенно если дом дорогой или построен недавно. Специалист проверит состояние конструкций, инженерных коммуникаций и выявит дефекты, которые сложно заметить без опыта. Стоимость такой проверки обычно значительно ниже расходов на устранение скрытых проблем после покупки.

---

Кроме технического состояния, рекомендуется проверить:

• документы, подтверждающие право собственности; 
• разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию (если требуется); 
• технический план; 
• соответствие фактической планировки документам; 
• сведения о зарегистрированных коммуникациях. 

---

Зимой легче обнаружить многие проблемы. Следует проверить, нет ли промерзания стен, наледи на кровле, конденсата на окнах, холодных зон возле пола и углов, а также оценить эффективность работы системы отопления.

---

О возможных проблемах могут свидетельствовать трещины в цоколе и стенах, перекошенные дверные и оконные проемы, просевшая отмостка, неровные полы и следы ремонта трещин. Такие признаки требуют дополнительной диагностики.

---

Не всегда дефекты являются причиной отказаться от покупки. Косметические недостатки обычно устраняются без больших затрат. Если же проблемы затрагивают фундамент, несущие стены, кровлю или инженерные сети, важно заранее оценить стоимость ремонта и сопоставить её с ценой дома.

---

Желательно проводить осмотр после сильного дождя, весной или осенью. В этот период проще обнаружить протечки, подтопления подвала, проблемы с водоотведением и повышенную влажность конструкций.